Zielona rewolucja opanowuje stopniowo rynek nieruchomości. Zmieniają się materiały, planowanie budów i podejście do zarządzania odpadami. Inwestorzy zaczynają zauważać potencjał inwestycyjny w nowoczesnych i ekologicznych budynkach a najemcy preferują je ponad mniej zaawansowane technologicznie nieruchomości co odzwierciedlają wyższe zyski z ich najmu. Rozrastająca się nowa gałąź nowoczesnych budowli wymusiła powstanie standardów umożliwiających obiektywną ocenę i porównanie ich z konkurencją. Problem został rozwiązany poprzez wprowadzenie na rynek certyfikatów.
Są to dokumenty, zaświadczające o stopniu w jakim zostały spełnione założenia ekologicznego budownictwa i specyficzne wymogi stawiane przez twórców powyższych dokumentów. Co ciekawe, pomysł ten jest znacznie starszy niż mogłoby się wydawać, pierwsze certyfikaty ustanowiono już w latach 80. Przez ostatnie 4 dekady zarówno podejście do nieruchomości jak i wymogi przeszły gruntowane zmiany, dzięki którym ścieżka rozwoju branży jest stale wytaczana i aktualizowana przez najnowsze technologie. W zależności od typu budynku, występują różne certyfikaty i ich klasy. Przestrzenie magazynowe posiadają inne wymagania dotyczące zarządzania zasobami i odpadam niż np. biura. W Polsce najczęściej korzysta się z certyfikatu BREEAM i LEED, oba dokumenty poddają ewaluacji zastosowane w budowli technologie i materiały. Oceniane jest również to jak zarządzany jest budynek i jakie ułatwienia dla użytkowników znajdują się w nim. Dla domów jednorodzinnych i bloków mieszkalnych szczególnie interesującym jest Zielony Dom. Jego założenia i sposób podejścia do zrównoważonego budownictwa wyróżniają się na tle konkurencji.
LEED
LEED, czyli Leadership in Energy and Environmental Design, to ustanowiony w 1998 roku system wielokryterialnej oceny budynków. Pochodzi ze Stanów Zjednoczonych i jest wykorzystywany w 168 krajach na świecie, co czyni z niego lidera pod kątem globalnej popularności. W Polsce jest drugim najpopularniejszym certyfikatem po BREEAM. Uwzględnia trzy kategorie podstawowe: BD+C, O+M oraz ID+C i wiele mniejszych, uzależnionych od zastosowania budynku.
Pierwsza z nich oznacza Building Design and Construction (BD+C) i dotyczy budynków nowopowstających oraz ich przestrzeni wspólnych, sklepów, galerii handlowych, magazynów szpitali, hoteli, domów i szkół. Po uzyskaniu certyfikatu i odpowiadającej zaawansowaniu technologicznemu klasy nie trzeba go odnawiać, będzie obowiązywał przez cały okres istnienia nieruchomości. Druga kategoria O+M czyli Building Operations and Maintenance dotyczy obiektów już istniejących i funkcjonujących od kilku miesięcy. Poddana ocenie może być większość budynków wymienionych dla BD+C, ale czas, na który przyznawany jest certyfikat jest nie dłuższy niż 5 lat. Po tym okresie należy go odnowić poddając się ponownie procedurze ewaluacji. Ostatnią kategorią jest ID+C, Interior Design and Construction. Jak wskazuje nazwa, dotyczy wnętrz budynków. Biura, galerie handlowe, sklepy i hotele mogą zostać poddane certyfikacji, a dokumentu nie będzie trzeba odnawiać. W najnowszej wersji LEED v4.1 zmienione zostały kategorie i należące do nich podpunkty. Wcześniejsza lista została odświeżona a na jej obecną zawartość składają się między innymi: zarządzanie odpadami, ekologiczny plac budowy, nowoczesne instalacje klimatyzacyjne, wykorzystywanie niskoemisyjnych materiałów oraz ich recykling, oszczędna instalacja wodna, wykorzystanie materiałów odnawialnych lub z odzysku czy odpowiednie rozplanowanie przestrzeni w budynku. W zależności od tego w jakim stopniu udało się zrealizować założenia zawarte w podpunktach poszczególnych kategorii, budynek może otrzymać maksymalnie 110 punktów. Najwyższa nota: „Platinum” zaczyna się od 90 a kończy na 110, przed nią od 60 do 89 znajduje się Gold, niżej Silver w przedziale 50 – 59. Najniższa ocena – Certified, wystawiana jest budynkom które przekroczyły 40 punktów dzięki czemu mogą uchodzić za zrównoważone.
BREEAM
Najpopularniejszym certyfikatem w Polsce jest BREEAM, skrót oznaczający: Building Research Establishment Environmental Assessment Method. W swoich założeniach jest podobny do LEED, różni się od niego pojedynczymi kryteriami oraz systemem i skalą ocen. Jest dominującym w Europie certyfikatem, wywodzącym się z Wielkiej Brytanii. Z powodu jego pochodzenia, inwestorzy często postrzegają go jako bardziej „lokalny” i dostosowany do europejskiego budownictwa co przekłada się na jego wyższą popularność na starym kontynencie, w porównaniu do amerykańskiej konkurencji. Ocenie poddawane są zarówno materiały budowlane i kwestie związane z recyklingiem, ale także jakość powietrza, systemy gospodarowania wodą, energooszczędność, kwestie logistyczne, zagospodarowanie terenu wokół inwestycji i udogodnienia przeznaczone dla osób korzystających z budynku. Certyfikat różni się od rywala zza oceanu przede wszystkim występowaniem minimalnych założeń jakie budynek musi spełnić, aby go otrzymać. Pojawiają się również tak zwane warunki krytyczne, których niespełnienie skutkuje automatycznym negatywnym wynikiem ewaluacji i brakiem przyznanego dokumentu. Są to między innymi konieczność wykorzystania drewna z odnawialnych, przeznaczonych do tego źródeł oraz nie stosowanie niebezpiecznych dla ludzi materiałów (np. azbestu). Bardziej restrykcyjne warunki kompensowane są niższym progiem, od którego uzyskać można certyfikacje, już 30% punktów pozwala otrzymać poziom Pass. Od 45% Good, 55% Very Good, 70% Excellent a najwyższa nota – Outstanding przyznawana jest konstrukcjom z wynikiem od 85% w górę. Podobnie jak w wypadku LEED dokument otrzymać może zarówno budynek dopiero powstający jak i konstrukcja już istniejąca. O certyfikacje ubiegać się mogą także budynki poddawane renowacji i gruntownym przebudowom oraz projekty infrastrukturalne.
Zielony Dom
Przedstawione powyżej projekty dotyczą zwykle magazynów i budynków biurowych, pomimo iż posiadają osobne kategorie dla konstrukcji mieszkalnych. W dobie wzrostu świadomości ekologicznej konsumentów, wystąpiła potrzeba powstania systemu ocen, który umożliwiłby ewaluacje budynków przeznaczonych do celów mieszkalnych i specjalizował się głównie w tym typie konstrukcji. W odpowiedzi na to stworzony został polski certyfikat o nazwie Zielony Dom. Jego celem jest wypracowanie standardów energooszczędności oraz odpowiedzialnego budownictwa, zrównoważonego rozwoju i z równoczesnym uwzględnieniem well being korzystających z budynku ludzi. W przeciwieństwie do międzynarodowych konkurentów dotyczy tylko nowopowstających budynków, ale nie ogranicza się jedynie do procesu budowy, dotyczy bowiem również projektowania i zagospodarowania terenu wokół. Ewaluacja, wymagana do wystawienia dokumentu ma charakter bardziej przypominający doradztwo projektowe niż sprawdzanie zgodności cech z punktami na liście założeń. Sam certyfikat został opracowany przez polską pozarządową organizację PLGBC, której celem jest promowanie zrównoważonego budownictwa na rynku i edukowanie ludzi w tym zakresie.
Proces uzyskiwania certyfikatów
Aby budynek mógł uzyskać certyfikat musi zostać poddany ewaluacji, przez reprezentującego firmę wystawiającą dokument konsultanta. Współpraca pomiędzy podmiotami zaczyna się od przedstawienia planów i założeń związanych z konstrukcją oraz planowanych działań na rzecz zrównoważonego rozwoju asesorowi. Inwestor na początku całego procesu powinien określić jaką klasę certyfikatu chciałby, aby jego konstrukcja mogła otrzymać, co skutkuje przekazaniem mu wytycznych i proponowanych rozwiązań. Przez dalszy proces budowy doradca pozostaje do dyspozycji budującego podmiotu, a po jej sfinalizowaniu poddaje ocenie efekt końcowy. W zależności od typu certyfikatu o jaki aplikuje inwestor, uzyskanie go może sprowadzać się do zdobycia odpowiedniej ilości punktów, choć w wypadku BREEAM nawet wysoka punktacja nie umożliwi uzyskania dokumentu bez spełnienia kluczowych założeń, które mogą całkowicie uniemożliwić zdobycie dokumentu.
Proces certyfikacji może zajmować od 3 do nawet 12 miesięcy. Jest to spowodowane koniecznością obserwacji przez asesorów tego w jaki sposób wykorzystywane i implementowane w codziennym użytkowaniu są rozwiązania wprowadzone na potrzeby certyfikatu. W wypadku nowych konstrukcji większość z nich po jednorazowym otrzymaniu certyfikatu nie musi go odnawiać (poza pojedynczymi przypadkami LEED), w wypadku istniejących już budynków poddawanych renowacji i unowocześnieniom, ich właściciele będą niekiedy musieli odnowić wydany certyfikat po upływie 3 lub 5 lat.
Jaka przyszłość czeka certyfikaty?
W dobie coraz większego wpływu ekologii na biznes inwestorzy potrzebują obiektywnego sposobu na oszacowanie „zieloności” swojego portfolio. W tym względzie wprowadzenie na rynek certyfikatów było przysłowiowym strzałem w dziesiątkę. Niezależnie od tego czy planujemy inwestycje w Polsce, USA, Australii czy Katarze, budynek z oceną BREEAM Excellent będzie posiadał porównywalny stopień zaawansowania ekologicznego na całym globie. To właśnie unifikacja stanowi najważniejszą cechę zielonych certyfikatów i przesądziła o ich międzynarodowym sukcesie. Niestety rosnąca ilość rodzajów tych dokumentów, może doprowadzić do rozwodnienia pojęcia zrównoważonego budynku z uwagi na różne, często zaniżane na potrzeby przekonania inwestorów, wymagania wystawiających je firm i fundacji.
Nadchodzące lata pokażą w jaki sposób rynek zaadaptuje się do coraz większego zainteresowania uzyskaniem tego typu dokumentów oraz rosnącej na nim konkurencji. Wielkie nadzieje pokładane są w certyfikacji domów i bloków, co doprowadzić może nie tylko do dalszej popularyzacji ekologicznych rozwiązań, ale również do wprowadzenia ich jako standardu w nowym budownictwie. Podsumowując, rola certyfikatów na rynku deweloperskim będzie rosła zarówno w budownictwie przemysłowym czy biurowym, ale i mieszkaniowym. Kluczowym w nadchodzących latach będzie to w jaki sposób tworzące je podmioty dostosują się do zmieniającego się coraz szybciej rynku. W raz z rozwojem wymagań firm rośnie również świadomość konsumentów i chęć uczestnictwa w ekologicznych zmianach otaczającego nas świata. Wymagania wobec budynków przestają dotyczyć jedynie wykorzystanych materiałów, ale również wpływu jaki mają na swoje otoczenie. Jeżeli twórcy certyfikatów sprostają tym wymaganiom, certyfikacja stanie się globalnym standardem.
Zdjęcie ilustracyjne: https://www.magnetti.it/edilizia-cambiamenti-climatici/
